Mua bán nhà đất bất động sản Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) tháng 11/2026 giá rẻ

Khung giá đất cơ sở Quận 12, TP. Hồ Chí Minh tháng 11/2026 (Định giá GuValue)

Theo dữ liệu tổng hợp từ Mô hình định giá GuValue, mặt bằng giao dịch bất động sản trên toàn địa bàn Quận 12, TP. Hồ Chí Minh hiện dao động trong khoảng từ 20,5 triệu/m² (tại các khu vực hẻm sâu, đường nhỏ) cho đến 407,4 triệu/m² (tại các tuyến đường chính, mặt tiền kinh doanh sầm uất).

1. Khung giá đất chung toàn Quận theo Vị trí (Tham chiếu trung bình)

Biên độ giá phổ biến áp dụng cho các tuyến đường nội bộ và khu dân cư trên địa bàn:

• Mặt tiền đường chính
  • Đất thổ cư: 35,3 – 407,4 triệu/m²
  • Đất nông nghiệp đô thị: 15,5 – 163 triệu/m²
• Hẻm xe tải (Hệ số K 0.51 – 0.96)
  • Đất thổ cư: 29,3 – 223,2 triệu/m²
  • Đất nông nghiệp đô thị: 12,8 – 89,3 triệu/m²
• Hẻm xe hơi (Hệ số K 0.46 – 0.86)
  • Đất thổ cư: 26,5 – 202 triệu/m²
  • Đất nông nghiệp đô thị: 11,6 – 80,8 triệu/m²
• Hẻm xe máy (Hệ số K 0.35 – 0.7)
  • Đất thổ cư: 20,5 – 155,9 triệu/m²
  • Đất nông nghiệp đô thị: 8,93 – 62,4 triệu/m²

2. Bảng tổng hợp Đơn giá đất cơ sở các tuyến đường tiêu biểu tại Quận 12

Đối với các giao dịch cụ thể theo từng tuyến đường trọng điểm thuộc Quận 12, GuValue ghi nhận mức đơn giá cơ sở như sau:

3. Phương pháp định giá GuValue & Cơ sở tính toán (Căn cứ khoa học)

Toàn bộ đơn giá đất nêu trên tại Quận 12 được GuValue tính toán dựa trên các nguyên tắc chuẩn hóa:

• Bóc tách công trình: Loại trừ 100% giá trị tài sản, vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất, chỉ ghi nhận đơn giá đất thuần túy.
• Ma trận Hệ số K điều chỉnh: Đơn giá từng vị trí được quy đổi thông qua ma trận hệ số K toàn diện gồm 5 yếu tố: Vị trí (mặt tiền/hẻm), diện tích, chiều rộng mặt tiền, hình dáng thửa đất (thóp/nở hậu), và số mặt thoáng.
• Đất nông nghiệp đô thị: Được bóc tách chính xác từ phần diện tích đất nông nghiệp nằm trong các thửa đất hỗn hợp (thửa đất có một phần đất ở và một phần đất nông nghiệp trong cùng khuôn viên).