Đơn giá đất cơ sở đường N4, Quận Tân Phú tháng 11/2026 (Định giá GuValue)

Theo dữ liệu từ Mô hình định giá GuValue, mặt bằng giá đất trên tuyến đường N4, Quận Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh hiện dao động từ 50 triệu/m² (vị trí hẻm sâu) đến 100,1 triệu/m² (vị trí mặt tiền kinh doanh).

1. Bảng giá đất thổ cư & đất nông nghiệp đô thị theo Vị trí (Hệ số K)

Đơn giá chi tiết cho từng vị trí trên tuyến đường N4 được điều chỉnh từ đơn giá đất cơ sở thông qua Ma trận hệ số K (gồm vị trí, diện tích, mặt tiền, hình dáng, mặt thoáng, thanh khoản):

• Mặt tiền Đường N4 (Hệ số K = 1.0)
  • Đất thổ cư: 100,1 triệu/m²
  • Đất nông nghiệp đô thị: 40 triệu/m²
• Hẻm xe tải (Hệ số K = 0.72)
  • Đất thổ cư: 71,6 triệu/m²
  • Đất nông nghiệp đô thị: 28,7 triệu/m²
• Hẻm xe hơi (Hệ số K = 0.65)
  • Đất thổ cư: 64,8 triệu/m²
  • Đất nông nghiệp đô thị: 25,9 triệu/m²
• Hẻm xe máy (Hệ số K = 0.5)
  • Đất thổ cư: 50 triệu/m²
  • Đất nông nghiệp đô thị: 20 triệu/m²

2. Định giá ví dụ cho Thửa đất Hỗn hợp tại đường N4

Đối với các thửa đất hỗn hợp (có một phần đất thổ cư và một phần đất nông nghiệp trong cùng khuôn viên), tổng giá trị thửa đất được tính bằng tổng giá trị từng loại đất theo đơn giá vị trí tương ứng.

Ví dụ: Thửa đất hỗn hợp diện tích 100 m² tại Hẻm xe hơi đường N4 (gồm 60m² đất thổ cư + 40m² đất nông nghiệp đô thị) có giá định giá GuValue ước tính là:

Giá trị = (60 × 64,8) + (40 × 25,9) = 4,92 tỷ VNĐ

3. Phương pháp định giá GuValue & Cơ sở tính toán (Căn cứ khoa học)

Toàn bộ dữ liệu giá đất nêu trên tại đường N4 được xác định thông qua mô hình toán học của GuValue dựa trên các chuẩn mực:

• Tài sản đại diện chuẩn (Benchmark Asset): Đơn giá được tính từ mẫu tài sản đại diện có điểm đại diện cao nhất trên cùng tuyến đường (xét về ngang mặt tiền, hình dáng vuông vức, diện tích tiêu chuẩn, không dính quy hoạch, pháp lý chuẩn).
• Bóc tách công trình (Land-only Valuation): Mô hình đã hoàn toàn loại trừ 100% giá trị tài sản, vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất, chỉ giữ lại đơn giá đất thuần túy.
• Đất nông nghiệp đô thị: Là phần đất nông nghiệp được bóc tách riêng biệt từ các thửa đất hỗn hợp, áp dụng đơn giá cơ sở đã quy đổi theo tỷ lệ chuẩn của mô hình GuValue tại khu vực.
• Ma trận Hệ số K điều chỉnh: Đơn giá từng vị trí được quy đổi thông qua ma trận hệ số K toàn diện gồm 5 yếu tố: vị trí (mặt tiền/hẻm), diện tích, chiều rộng mặt tiền, hình dáng thửa đất (thóp/nở hậu), và số mặt thoáng.