Quản lý và sử dụng đất xây dựng quy hoạch Hà Giang

Tổng diện tích tự nhiên Đô thị Hà Giang là 17.926,2 ha; được phân thành 02 nhóm đất sử dụng chính:

• đất xây dựng


• đất khác (hạn chế xây dựng).

Bảng định hướng sử dụng đất chi tiết

Quy định quản lý sử dụng đất xây dựng quy hoạch

Bản đồ sử dụng đất quy hoạch chung:

• Tỷ lệ: 1/10.000.


• Mang tính định hướng toàn đô thị.


• Khi triển khai quy hoạch cụ thể, cần bổ sung dữ liệu rà soát hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm lập.

Số liệu dân số:

• Quy hoạch chung dự báo số liệu dân số phân bổ vào các phân khu.


• Khi triển khai quy hoạch cụ thể, cần nghiên cứu tình trạng thực tế phân bố dân cư đô thị tại thời điểm lập.


• Cho phép mức dung sai so với dự báo của quy hoạch chung ở mức không quá 15% được coi là tuân thủ quy hoạch cấp trên.

Quy hoạch phân khu:

• Ngoài việc đáp ứng dân số dự báo của quy hoạch chung, cần dự trữ phát triển đáp ứng mức dân số dung nạp.


• Mức dân số dung nạp được xác định trong quá trình lập nhiệm vụ quy hoạch.

Quy hoạch Hà Giang đảm bảo tính linh hoạt, phù hợp với điều kiện thực tế, tính đến các yếu tố thay đổi về dân số, sử dụng đất trong quá trình triển khai, đảm bảo sự phát triển bền vững và hài hòa của đô thị.

Các loại đất được nhắc tới ở đây bao gồm 14 loại:

• Đất ‘Đơn vị ở mới’


• Đất ‘Đơn vị ở hiện hữu’


• Đất ‘Sản xuất nông nghiệp kết hợp dịch vụ du lịch sinh thái’


• Đất ‘Công cộng đô thị’


• Đất ‘Dịch vụ công cộng (cấp Tỉnh)’


• Đất ‘Trụ sở cơ quan’


• Đất ‘Cây xanh sử dụng công cộng’


• Đất ‘Cụm công nghiệp’


• Đất ‘Hỗn hợp thương mại - dịch vụ - du lịch’


• Đất ‘Đầu mối hạ tầng kỹ thuật’


• Đất ‘Di tích, tôn giáo, tín ngưỡng’


• Đất ‘Mặt nước’


• Đất ‘Nghĩa trang’


• Các loại đất rừng

Đất đơn vị mới

Đất "Đơn vị ở mới" là loại đất được quy hoạch với mục đích chính là phát triển khu dân cư đô thị mới. Loại đất này có những đặc điểm sau:

• Ranh giới rõ ràng: Diện tích đất "Đơn vị ở mới" được xác định ranh giới cụ thể, đảm bảo sự phát triển bài bản và đồng bộ của khu dân cư.


• Chức năng đa dạng: "Đơn vị ở mới" là nhóm đất tổ hợp nhiều chức năng, trong đó:
  
  
  
  • Chức năng chính: Đất ở đô thị mới (chiếm trên 30% tổng diện tích đất hoặc sàn xây dựng).
  
  
  • Các chức năng phụ:
    
    
    
    • Nhà ở hiện hữu.
    
    
    • Công cộng cấp đơn vị ở.
    
    
    • Trụ sở cơ quan.
    
    
    • Thương mại - dịch vụ.
    
    
    • Cây xanh.
    
    
    • Giao thông.
    
    
    • Bãi xe.
    
    
    • Sản xuất kinh doanh.
    
    
    • Hạ tầng kỹ thuật.
    
    
    
    
  
  
  
  


• Linh hoạt trong phân bố: Tùy theo tình hình thực tế phát triển, "Đơn vị ở mới" có thể lựa chọn phân bố các nhóm nhà ở với hệ số sử dụng đất thấp, trung bình hoặc cao. Tuy nhiên, cần đảm bảo sức chứa phù hợp với các giới hạn mà Quy hoạch chung quy định.


• Quy hoạch chi tiết cho đất hỗn hợp cao tầng: Khi bố trí đất hỗn hợp cao tầng trong "Đơn vị ở mới", cần:
  
  
  
  • Xác định dân số thường trú để đáp ứng nhu cầu hạ tầng xã hội.
  
  
  • Xác định dân số trung bình tại thời kỳ cao điểm để xác định nhu cầu hạ tầng kỹ thuật.
  
  
  
  


• Đan xen công trình ngoài đơn vị ở: Trong "Đơn vị ở" có thể bố trí đan xen các công trình ngoài đơn vị ở.


• Tiêu chuẩn về chia lô, tách thửa:
  
  
  
  • Chiều rộng tối thiểu lô phố (tính từ chỉ giới đỏ) không nhỏ hơn 20m.
  
  
  • Chiều dài tối đa lô phố ở không quá 200m.
  
  
  • Chiều dài tối đa khối nhà liền kề không quá 60m.
  
  
  • Diện tích tối thiểu thửa đất nhà ở không nhỏ hơn 30m2.
  
  
  • Chiều rộng tối thiểu mặt tiền (mặt tiếp giáp lối vào nhà) không nhỏ hơn 4m.
  
  
  • Hạn chế tối đa việc chia lô phố chỉ có một lớp nhà ở.
  
  
  
  


• Bố trí chỗ đậu xe: Đảm bảo bố trí đủ chỗ đậu xe trong khuôn viên lô đất, trên cơ sở tính toán nhu cầu dựa theo các quy định hiện hành.

Đất đơn vị ở hiện hữu

Đất "Đơn vị ở hiện hữu" là loại đất được quy hoạch với mục đích chính là duy trì, chỉnh trang, cải tạo hoặc tái thiết khu dân cư hiện hữu. Loại đất này có những đặc điểm sau:

• Ranh giới rõ ràng: Diện tích đất "Đơn vị ở hiện hữu" được xác định ranh giới cụ thể, đảm bảo bảo tồn và phát huy giá trị của khu dân cư hiện hữu.


• Giữ gìn bản sắc: Khi cụ thể hóa quy hoạch, cần quan tâm phân tích cấu trúc hiện hữu và truyền thống định cư của khu dân cư, bao gồm:
  
  
  
  • Mật độ cư trú.
  
  
  • Cấu trúc hộ.
  
  
  • Sinh kế.
  
  
  • Môi trường.
  
  
  • Tỉ lệ diện tích các thành phần đất đai cụ thể (nhà ở, vườn, công trình công cộng, công trình thiết chế văn hóa truyền thống, cây xanh, giao thông nội khu).
  
  
  • Cấu trúc không gian (hình thái, bề rộng đường, kích thước lô, dạng kiến trúc).
  
  
  
  


• Xác định tiềm năng phát triển: Qua đó, nhận diện về mô hình định cư truyền thống, xác định tiềm năng, khả năng chỉnh trang, cải tạo; và xác định các thông số quản lý theo trường hợp cụ thể.


• Chuyển đổi đất vườn tạp: Khi cụ thể hóa quy hoạch, cần thống kê diện tích đất vườn tạp hiện hữu để có kế hoạch chuyển hoá một phần hoặc toàn bộ lượng đất vườn sang cách khai thác sinh thái của đô thị (ví dụ thành đất sân vườn không xây dựng trong lô đất công trình). Kiểm soát chặt chẽ việc chia nhỏ lô đất ở hiện hữu thông qua biến đất vườn tạp thành đất ở.


• Kiến trúc hài hòa: Công trình tái phát triển hoặc xây mới trong "Đơn vị ở hiện hữu" cần tạo ra cảm nhận thị giác hài hoà về khối tích, mật độ xây dựng và đặc điểm kiến trúc với bối cảnh hiện hữu.


• Chức năng đa dạng: "Đơn vị ở hiện hữu" là nhóm đất tổ hợp của nhiều chức năng, trong đó:
  
  
  
  • Chức năng chính: Đất ở đô thị hiện hữu (chiếm trên 30% tổng diện tích đất hoặc sàn xây dựng).
  
  
  • Các chức năng phụ:
    
    
    
    • Nhà ở xen cấy.
    
    
    • Công cộng đơn vị ở.
    
    
    • Trụ sở cơ quan.
    
    
    • Thương mại - dịch vụ.
    
    
    • Cây xanh.
    
    
    • Vườn tạp.
    
    
    • Giao thông.
    
    
    • Bãi xe.
    
    
    • Sản xuất kinh doanh.
    
    
    • Hạ tầng kỹ thuật.
    
    
    
    
  
  
  
  


• Linh hoạt trong phân bố: Tùy theo tình hình thực tế phát triển, "Đơn vị ở hiện hữu" có thể lựa chọn phân bố các nhóm nhà ở với hệ số sử dụng đất thấp, trung bình hoặc cao. Tuy nhiên, cần đảm bảo sức chứa phù hợp với các giới hạn mà Quy hoạch chung quy định, theo từng thời kỳ quy hoạch.


• Quy hoạch chi tiết cho đất hỗn hợp cao tầng: Khi bố trí đất hỗn hợp cao tầng trong "Đơn vị ở hiện hữu", cần:
  
  
  
  • Xác định dân số thường trú để đáp ứng nhu cầu hạ tầng xã hội.
  
  
  • Xác định dân số trung bình tại thời kỳ cao điểm để xác định nhu cầu hạ tầng kỹ thuật.
  
  
  
  


• Đan xen công trình: Trong các đơn vị ở có thể bố trí đan xen công trình không thuộc đơn vị ở.

Đất Sản xuất nông nghiệp kết hợp dịch vụ du lịch sinh thái

Đất "Sản xuất nông nghiệp kết hợp dịch vụ du lịch sinh thái" là loại đất được quy hoạch với mục đích chính là phát triển các mô hình nông nghiệp kết hợp du lịch sinh thái trên đất nông nghiệp hiện hữu. Loại đất này có những đặc điểm sau:

• Ranh giới rõ ràng: Diện tích đất "Sản xuất nông nghiệp kết hợp dịch vụ du lịch sinh thái" được xác định ranh giới cụ thể, đảm bảo sự phát triển hài hòa giữa hoạt động sản xuất nông nghiệp và du lịch sinh thái.


• Kết hợp đa dạng: Loại đất này cho phép kết hợp các hoạt động sản xuất nông nghiệp truyền thống với các dịch vụ du lịch sinh thái mới, góp phần nâng cao giá trị kinh tế của đất đai và tạo việc làm cho người dân địa phương.


• Hạn chế xây dựng: Mật độ xây dựng trên đất "Sản xuất nông nghiệp kết hợp dịch vụ du lịch sinh thái" được giới hạn ở mức tối đa 10%. Quy định này nhằm bảo vệ cảnh quan thiên nhiên và hạn chế tác động tiêu cực đến môi trường.


• Ngoại lệ: Đối với các dự án đề xuất phát triển du lịch nông nghiệp - nông thôn hoặc đổi mới sản xuất nông nghiệp (sử dụng công nghệ mới) có quy mô thửa đất từ 2,5 ha trở lên, mật độ xây dựng có thể được xem xét điều chỉnh cao hơn 10% nhưng tối đa không quá 20%.


• Kiến trúc hài hòa: Công trình tái phát triển hoặc xây mới trong "Sản xuất nông nghiệp kết hợp dịch vụ du lịch sinh thái" cần được thiết kế với kiến trúc hài hòa với cảnh quan xung quanh, đảm bảo tính thẩm mỹ và bảo tồn giá trị văn hóa địa phương.